ビルメンテナンス
業界用語集

ビルメンテナンスに関する
専門的な用語を紹介しています。

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環境衛生管理基準【かんきょうえいせいかんりきじゅん】

ビルの居住者にとって良好な状態を確保するために望ましい項目として、建築物衛生法で環境衛生管理基準を①空調管理、②給水・給湯管理、③雑用水の水質管理、④排水管理、⑤清掃および廃棄物処理、⑥ねずみ等の点検・防除の6項目について決めてあります。この管理基準は、環境衛生上良好な状態を維持する上で必要な措置として定められたものですが、労働基準法等の規定に基づく基準や在来の衛生立法のように、最低水準の確保のための許容限界を定めたものとは大いに異なるものです。しかし、法律上その逆守が義務付けられていることに変わりはないので、ビル管理の重要性を考え、快適環境の確保のため法律の目指す目的に沿った管理が必要です。

キュービクル【きゅーびくる】

屋内外の特高または高圧受変電設備において、遮断器その他の配電器具を鋼板製の方形の箱の中にコンパクトに収納したものです。器具の配置を合理的にすることにより、その外形寸法が小さくなり、場所もとらず、据え付け工期の短縮にもなります。また、導電部分が完全に覆われているため、安全性が高いです。さらに、器具相互間のインターロックを施すのに有利であり、保守点検の実施も容易となります。

建築物環境衛生管理技術者【けんちくぶつかんきょうえいせいかんりぎじゅつしゃ】

建築物における衛生的環境の確保に関する法律(建築物衛生法)は、「建築物環境衛生管理基準」を定めて、建築物の所有者、占有者、管理者で当該建築物の維持管理について権限を有するものはこの基準に従って当該建築物の維持管理をしなければなりません。そして、維持管理が環境衛生上適正に行われるように監督をさせるために「建築物環境衛生管理技術者」を選任しなければならないと定めています。建築物環境衛生管理技術者は、建築物が建築物環境衛生管理基準に従って、良好な状態で維持管理されているかどうかを、常に把握することが要求されています。そして当該建築物の所有者等に対して、職務上必要な意見を述べることができます。日常の維持管理で環境衛生上必要な事項について、所有者等は帳簿書類の備え付けの義務がありますが、具体的な記入等については、建築物環境衛生管理技術者の責任として行わなければなりません。また、行政側の報告の聴取や立ち入り検査が必要に応じて行われますが、この場合でも実質的な内容について対応が要求されています。

雑排水【ざつはいすい】

建物内の流し場・浴槽・厨房などから排出される水を雑排水として分類しています。特に厨房からの排水には油脂類・食物の残渣等が含まれていて、腐敗・悪臭の原因となっています。汚水槽同様、雑排水槽も槽内の滞留時間を短くして早く下水道へ排出させることが必要であり、槽内沈殿物の除去も必要となります。汚水槽同様、雑排水槽も東京都では年3回以上は槽内清掃を実施するように指導しています。

自家用電気工作物【じかようでんきこうさくぶつ】

電気事業法では、電気工作物を「事業用電気工作物」と「一般用電気工作物」とに分け、「事業用電気工作物」のうち「電気事業の用に供する電気工作物」以外の電気工作物を「自家用電気工作物」と定めています。これは、具体的に高圧または特別高圧で受電する需要家の電気工作物です。保安上から、①技術基準に従い電気工作物を維持する、②主任技術者を選任する、③保安規程を作成し届ける、④工事計画の認可届出を行い検査を受ける、また、電気事故が発生した場合の報告義務等が定められています。

受水槽【じゅすいそう】

給水設備の中で水道局からの給水をいったん貯めておく水槽で、受水槽にはFRP(繊維強化プラスチック)製、RC(鉄筋コンクリート)構造、木製、鋼製、ステンレス製がありますが、昭和50年12月建設省告示により6面点検可能なものと規制されたため、RC構造はそれ以前に設置されたもののみとなっています。受水槽にはオーバーフロー配管、通気管、ドレン配管、電極棒、内外のはしご、マンホールなどが付いており、オーバーフロー配管と通気管の末端には防虫網の設置が義務付けられています。受水槽には2槽式のものもあり通常連通管で連結されていますが、貯水槽清掃に際しては連通管上の仕切り弁を閉めることにより断水させず1槽ずつ清掃を行えます。その場合、給水制御および警報を切り替える切り替えスイッチが設置されていることがあります。

受変電設備【じゅへんでんせつび】

受変電設備は、電力会社から受電した電力を負荷設備に適した電圧に変換するとともに、配電線の事故時の負荷設備の保護を行います。また、内部事故が波及事故につながることを防止する設備を設けるなど、変圧器を中心に電力の分配・供給を、より安全に行うシステムとした需要家の電気工作物であります。

水質検査【すいしつけんさ】

水道法に基づき、厚生労働省で定めた水質基準項目に飲料水が適合していることを項目別に定められた期間ごとに検査を行って確認することとされています。また、残留塩素の検査は7日以内ごとに1回行って、飲料水が汚染されていないことを確認します。この残留塩素濃度は給水栓において遊離残留塩素を0.1mg/l以上に保持しなければいけません。

全熱交換器【ぜんねつこうかんき】

換気のために取り入れる外気と外部へ出す室内空気の排気との間で、顕熱と潜熱の両方すなわち全熱の交換をする機器をいいます。両者の全熱差の65~75%を回収でき、空調設備の省エネルギー機器としての使用例が多いです。構造から静止形と回転形があります。

電極棒【でんきょくぼう】

受水槽や排水槽内で使用され、ポンプの発停水位や満水・減水などの警報水位を感知するセンサーで主にステンレンス製の金属棒を使っています。この電極棒からの信号がリレーを経由してポンプや警報機器等を動作させます。汚水槽など、異物が電極棒の間に絡まり通電しにくいような所には適さないです。

特殊建築物【とくしゅけんちくぶつ】

建築物の用途の特殊性から①不特定多数の人々が使用するもの、② 危険物を取り扱うもの、③火災の発生するおそれの大きいもの、「周囲に及ぼす公害その他影響が大きいものであり、構造や形態上の特殊性を意味するものではないです。建築基準法第2条2項に「学校、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場、その他これらに類する用途に供する建築物をいう。」と定義されています。

特定建築物【とくていけんちくぶつ】

「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」第2条に定められ、特定用途に利用される部分の面積が3,000m²以上(学校の場合は8,000m²以上)の建築物です。特定建築物の所有者、占有者は「建築物環境衛生管理基準」に従って維持管理することが義務付られています。

特定防火対象物【とくていぼうかたいしょうぶつ】

消防法第17条の1に定められている防火対象物で、百貨店やホテル、旅館、地下街といった不特定多数の者が利用する防火対象物(用途)、または病院や社会福祉施設、幼稚園など弱者の多い施設のように、火災が発生した場合に、人命に及ぼす危険が高い施設等をいいます。

吐水口空間【とすいこうくうかん】

吐水口空間は逆流防止の最も一般的で確実な手段で、受水槽や洗面台、浴槽等に給水する場合は、給水栓の吐水口と水受け容器の越流面との間に必要な空間をもうけます。一般的に管径の2倍以上、150mm以上とされています。

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ライフサイクルコスト【らいふさいくるこすと】

ビルのコストには建築費(土地代は除外します)、いわゆるイニシャルコストのほかに維持管理費があります。すなわちランニングコストで、これはビルの全生涯にわたって支出され、最終的には建築費の数倍にもなります。ビルの建築費と維持管理費とを総和したものをライフサイクルコストといいます。ビル相互のコストの比較は、このライフサイクルコストで比較すべきです。規模6,000m²の事務所ビルのモデル計算によると、今後65年間そのビルを使用したと仮定して、ライフサイクルコストのなかで、ビルのランニングコストがじつに80%を超えていました。

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